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业主与物业公司，是一对永远的矛盾，至少，在中国现阶段乃至未来相当长时期，这一矛盾会切实普遍存在着——当然，我们不能抹煞一些物业公司在物业管理上做得非常好这一事实！

1、是否要炒掉物业公司？

《物业管理条例》赋予了业主以法定程序解聘和选聘物业管理公司的权力，也有很多业主在前期物业管理期间，对于开发商经一定程序选任的物业公司不满意，因而联合起所有业主，要更换物业公司！

那么这样做是否合适呢？业内（物业管理行业）人士有这么一说：好的物业公司不接二手盘！

也就是说，如果你想炒掉一家现有的比较差的物业公司，而更换成一家比较好的物业公司的话，实际结果往往是你更换的物业公司比以前那家完全不会好哪怕一点点！

好的物业公司只有在两种情况下接二手盘：1、物业费很高而且很容易收取；2、该楼盘的形象非常好，能够为物业公司的面子上添光彩！ 

2、什么情况下，业主大会可以召开

现在很多楼盘，由于其中各方复杂利益纠葛以及丰厚的利润，开发商和物业公司都怠于组织成立业主委员会，理由非常多，诸如业主入住率没达到要求，诸如小区业主很多联系不上等等。

而实际上，我提醒大家一下，对于业主来说，只需要一个条件，业主大会就可以召开：

第一户业主入住满一年！

也就是说，只要一个小区的第一户业主入住达到了一年，就可以成立业主大会了！多么简单的条件啊！

3、如何自己召开业主大会

在符合上述第2点所讲业主大会召开条件之后，业主如果对于开发商和物业公司已经伤心了，决意自己组织召开业主大会并选举业主委员会，那么该如何操作呢？

这时候，业主们需要一个发起人，这个发起人必须要有相当的社会影响力，能够顶住来住各方面的各种形式的压力，而且还需要有相当的精力和时间来组织，以上两点，缺一不可，否则业主自行召开大会恐怕最后变成了谁都不敢/不想组织这个事情了！

4、如何与物业公司沟通

这个问题，我相信是大家最关注的。我也是一名业主，也正在享受“前期物业服务”，其间，自然存在各种各样的问题，有些问题，物业公司经过提醒改进了，有些问题，看起来好像完全无法改进一样，无论业主如何反映或者投诉，都得不到解决！

而其实，这种情况往往是由于业主与物业公司的沟通方法不大得当！以下我择其要讲几点：

（1）不要找保安、保洁这些人投诉，投诉至少找你所在物业的项目经理，如果项目经理解决不了，就找物业公司副总以上职位的人投诉，这样的投诉，是一定会得到比较好解决结果的，为什么？我们来看第二点：

（2）投诉过后，如果得不到及时解决，业主应该去物业公司询问，并且索要相应的《投诉反馈单》或者《对外联系单》原件，以证明物业公司确实进行了处理！如果物业公司拿不出来，那么对不起，业主可以随时向当地建委房地产科物业管理部进行投诉，这样的投诉，对于物业公司的影响，不是用钱能够衡量的！

 5、物业公司是否应对小区住户人身及财产承担责任？

答案是否定的！

大家可以仔细读一下《物业管理条例》，其中没有任何一条要求物业公司“负责”小区的治安，而只要求物业公司在发现治安事件之后首先采取紧急措施，然后配合公安、居委会等相应部门进行处理。

 

[未完待续]